Blog Geodezyjny

1 września 2026 weszły w życie nowe przepisy planistyczne. Od tego momentu podstawą planowania przestrzennego w każdej gminie staje się tak zwany plan ogólny. W związku z tym, na terenach, które nie mają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), nie ma możliwości uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Taka sytuacja potrwa aż do dnia, w którym gmina ostatecznie uchwali i wprowadzi w życie swój plan ogólny. Wyjątek dotyczy tylko wniosków o WZ, które zostały złożone do urzędu przed 31 sierpnia 2026, one będą rozpatrywane na starych zasadach, nawet jeśli decyzja zostanie wydana po tej dacie.

Co zmiany w przepisach planistycznych oznaczają dla inwestorów?

W praktyce nowe przepisy oznaczają, że osoby, które chcą zbudować własny dom, powinny unikać działek w gminach bez MPZP, które nie uchwaliły jeszcze planu ogólnego, chyba że sprzedający posiada już prawomocną decyzję o warunkach zabudowy albo złożył kompletny wniosek przed 31 sierpnia 2026. Zakup gruntu w gminie bez planu ogólnego oznacza, że procedura będzie długa i na budowę domu trzeba będzie czekać miesiące lub nawet lata.

Dla inwestorów znaczenia nabiera też pojęcie obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ) to specjalna strefa, która obowiązkowo musi się pojawić w planie ogólnym gminy. Gdy wejdzie on w życie, urzędnicy mogą wydać decyzję WZ wyłącznie dla nieruchomości położonych w granicach OUZ. OUZ tworzony jest na podstawie sztywnych algorytmów rządowych i wymagają istnienia skupiska co najmniej 5 budynków oddalonych od siebie o nie więcej niż 100 metrów. Działki położone na przykład 150 metrów od ostatnich zabudowań od 1 września 2026 bezpowrotnie tracą możliwość zabudowy na podstawie WZ.

Co ważne, plan ogólny może wykluczyć z zabudowy tylko część parceli. Zasady wyznaczania OUZ są sztywne. Może to doprowadzić do sytuacji, gdy granica strefy przetnie działkę. W takiej sytuacji decyzja WZ może zostać wydana tylko dla tej części gruntu, która fizycznie leży w OUZ. Jeśli okaże się ona zbyt mała, by spełnić wymagania architektoniczne lub zachować odległości od granic, budowa domu będzie niemożliwa.

Co jeszcze warto wiedzieć o nowych zasadach?

To, czy decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, zależy od daty złożenia wniosku o jej wydanie. WZ nie wygaśnie z czasem, jeśli decyzja stała się ostateczna i prawomocna przed 1 stycznia 2026. Do dokumentów bezterminowych zaliczają się też WZ, dla których wniosek do urzędu został złożony przed 16 października 2025. Właśnie dlatego, jeśli kupujemy grunt z decyzją WZ, należy zapytać sprzedającego o potwierdzenie dokładnej daty złożenia wniosku o WZ. Jeśli wniosek wpłynął do urzędu po 16 października 2025 mamy dokładnie 5 lat na uzyskanie pozwolenia na budowę i rozpoczęcie prac. Jeśli nie zdążymy, na działce nie będzie można już nic wybudować.

Co ważne, wejście w życie planu ogólnego nie wpływa na wcześniej wydane decyzje WZ i ich nie wygasza. Oznacza to, że inwestor może na ich podstawie wystąpić o pozwolenie na budowę, nawet jeśli planowana inwestycja jest sprzeczna z nowym planem ogólnym. Jednak jeśli gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) sprzeczny z naszą decyzją o warunkach zabudowy, a my nie zdążymy uzyskać pozwolenia na budowę, decyzja WZ wygaśnie.